Geschillen in het huurrecht
Ons kantoor treedt op voor vastgoed eigenaren die woningen en bedrijfsruimte en kantoorruimte verhuren.

Geschillen bij de verhuur van woningen betreffen meestal de hoogte van de huurprijs of het onderhoud van de woning.

Of sprake is van een redelijke huurprijs wordt vastgesteld via een puntensysteem. Via de website van de huurcommissie kunnen huurders en verhuurders de huurprijs checken aan de hand van het puntensysteem.

De huurder vindt de huurprijs ten opzichte van de kwaliteit van de woning te hoog en wil dat de verhuurder de huurprijs verlaagt. De huurder start hiervoor een procedure bij de Huurcommissie. Na hoor en wederhoor van huurder en verhuurder en een bezoek aan de woning, volgt een beslissing van de Huurcommissie.

Op 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare huur in werking getreden. Deze wet is van toepassing voor nieuwe huurcontracten die vanaf 1 juli 2024 worden afgesloten. De bedoeling van deze wet is het zgn. midden huursegment te reguleren. Dit betreft een huurprijs tot en met 186 punten (= € 1.157,95). De regulering geldt zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw. De verwachting is dat van uiteindelijk circa 157.000 woningen de huurprijs met gemiddeld 240 euro in prijs naar beneden gaan. Uiteindelijk is de verwachting dat er ongeveer 400.000 woningen in het gereguleerde middensegment komen te vallen. Dit is exclusief de nieuw te bouwen midden huurwoningen. Op de website www.ismijnhuurteduur.nl kunnen huurders en verhuurders toetsen of de huurprijs passend is bij de woning.

Het komt ook voor dat een verhuurder de huurprijs te laag vindt. De rechtbank Amsterdam heeft in 2019 uitspraak gedaan in een dergelijke zaak. De verhuurder was van mening dat de huurprijs van € 278,98 te laag was en had aan de huurder voorgesteld de huurprijs te verhogen naar € 750,-. De verhuurder had de huurder aangeboden een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan voor dit bedrag. Dit aanbod is door de huurder afgewezen waarna de verhuurder de rechtbank had verzocht de huurprijs vast te stellen op € 750,-.

Deze vordering is door de rechtbank afgewezen. De overwegingen van de rechtbank luidden als volgt:
Naar het oordeel van de kantonrechter gaat deze procedure in de kern over de vraag of de huurprijs moet worden aangepast. [verhuurder] meent dat dit het geval is en beroept zich daarbij op artikel 1 EP EVRM, de redelijkheid en billijkheid, misbruik van recht en de redelijkheid van het aanbod.

a. Van misbruik van recht is niet gebleken. De enkele omstandigheid dat de beschermende huurprijswetgeving voor [verhuurder] ongunstig uitpakt, betekent niet dat [huurder 1] c.s. misbruik van recht maakt door zich op die huurprijswetgeving te beroepen. Op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW faalt het beroep van [verhuurder] op de redelijkheid van het aanbod eveneens.

b. Dan komt het beroep op artikel 1 EP EVRM – en daarmee nauw samenhangend het beroep op de redelijkheid en billijkheid – aan de orde. Artikel 1 EP EVRM luidt: Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht. De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.

c. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 26 januari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:110) bepaald dat het arrest van het EHRM van 2 juli 2013 (nr. 27126/11, EHRC 2013/271) richtinggevend is voor de positie van verhuurders van een woonruimte in Nederland. Volgens de Hoge Raad dient te worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet (volledig) dekt, brengt nog niet met zich dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP EVRM. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt niet dat de verhuurder van een woonruimte steeds aanspraak kan maken op een decent profit of zelfs een minimal profit. Een factor van betekenis is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Desondanks kan de Nederlandse regelgeving (gedeeltelijk) meebrengen dat verhuurders worden geconfronteerd met een individuele buitensporige last en zich daarom met succes kunnen beroepen op artikel 1 EP EVRM, omdat steeds sprake moet zijn van een fair balance tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Een fair balance kan afwezig zijn als een verhuurder in een bijzonder geval een onevenredige last heeft te dragen.

d. Zoals hierboven uiteengezet bestaat voor [verhuurder] geen vanzelfsprekend recht op een decent or minimal profit. [verhuurder] heeft de woning vrijwillig in verhuurde staat gekocht tegen een gunstige aankoopprijs. De beperkingen waarmee [verhuurder] thans wordt geconfronteerd heeft hij in ieder geval ten dele kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. De kantonrechter hecht tevens waarde aan het feit dat [verhuurder] , naast de door [huurder 1] c.s. gehuurde woning, ook eigenaar is van de andere delen van het pand, op één verdieping na. [verhuurder] heeft desgevraagd ter zitting verklaard dat de andere appartementen tegen een vrije marktwaarde worden verhuurd, waaruit hij een flinke winst kan behalen.

e. [verhuurder] stelt dat hij in de afgelopen jaren is geconfronteerd met sterk gestegen verhuurderslasten. Deze stijging blijft voortduren, omdat de lasten onder andere door de jaarlijks stijgende WOZ-waarde omhoog blijven gaan. De huurprijs kan daarentegen slechts zeer beperkt worden verhoogd door de dwingende huurwetgeving. Dit heeft tot gevolg dat sprake is van een individuele onevenredige last met geen zicht op verbetering.

f. [verhuurder] heeft in de dagvaarding de door hem als verhuurder te betalen (minimale) kosten uiteengezet. Deze kosten hebben betrekking op belastingen, kosten voor de vereniging van eigenaars, onderhoudskosten en gemeentelijke heffingen. In totaal gaat het in 2019 om tenminste een bedrag van € 6.084,91. [huurder 1] c.s. heeft niet betwist dat [verhuurder] deze bedragen verschuldigd is noch heeft zij de hoogte hiervan betwist. De huurinkomsten waren in 2019 € 3.347,76. Als deze bedragen van elkaar afgetrokken worden, resteert een door [verhuurder] jaarlijks (ten minste) te betalen bedrag van € 2.737,15. Dat bedrag gedeeld door twaalf maanden maakt dat een huurverhoging van € 228,09 vereist is om geen verlies met betrekking tot de woning meer te lijden.

g. De kantonrechter stelt vast dat onder de gegeven omstandigheden op individueel niveau geen sprake is van een fair balance als bedoeld in de arresten van de Hoge Raad en het EHRM voornoemd (zie overweging 9). Op [verhuurder] rust een buitensporige, onevenredige financiële last, zonder enig zicht op verbetering. De Nederlandse wetgeving legt [verhuurder] hoge eigenaarslasten op. Niet met al deze lasten heeft [verhuurder] ten tijde van de aankoop van de woning rekening kunnen houden. Tegelijkertijd stelt [verhuurder] terecht dat hij de huur slechts in zeer beperkte mate kan verhogen.

h. In deze procedure is ook vast komen te staan dat [huurder 1] c.s., gelet op het inkomen, al geruime tijd ‘scheef woont’. Dat wordt door [huurder 1] c.s. ook niet betwist. Volgens de berekening is de verlieslijdende exploitatie van [verhuurder] bij een huurprijs van € 550,00 per maand ten einde, afgezien van incidentele verhuurdersuitgaven, die voor rekening en risico van [verhuurder] behoren te blijven. [huurder 1] c.s. heeft ter zitting te kennen gegeven bereid te zijn (om in het kader van schikkingsonderhandelingen) de huur op € 550,00 per maand te laten vaststellen. Een dergelijke huur kan [huurder 1] c.s. ook dragen. [verhuurder] is met een huurprijs van € 550,00 niet akkoord gegaan. De kantonrechter herhaalt hier haar reeds ter zitting uitgesproken opvatting dat een huurverhoging naar € 550,00 onder de gegeven omstandigheden meer dan redelijk is, temeer nu de huurwetgeving in het voordeel van [huurder 1] c.s. uitpakt en dus grote mate van terughoudendheid moet worden betracht bij een eventuele verhoging van de huur.

i. Op de meer subsidiaire vordering van [verhuurder] zal de kantonrechter gezien het voorgaande, in het licht van de redelijkheid en billijkheid en beide belangen afwegend, als volgt beslissen. De kale huurprijs zal over een periode van twee jaar geleidelijk worden verhoogd tot € 550,00. Per 1 december 2019 zal de huur voor een jaar worden vastgesteld op € 350,00 per maand, per 1 december 2020 op € 450,00 per maand en per 1 december 2021 op € 550,00 per maand. Vanaf 1 juli 2022 kan [verhuurder] de huur jaarlijks conform wettelijke maximale huurindexering verhogen.

Samenvattend heeft de rechtbank de huurprijs over een periode van twee jaar geleidelijk verhoogd naar een bedrag van € 550,-. Voor een verhuurder is het van belang de onderhoudskosten te berekenen en deze af te zetten tegen de huuropbrengst. Als er sprake is van een scheve verhouding, zoals in dit geval, kan het de moeite waard zijn aan de rechtbank te vragen de huurprijs te verhogen met een bedrag dat hoger is dan de jaarlijkse toegestane huurverhoging.

Huur van bedrijfsruimte
De belangrijkste typen bedrijfsruimte zijn:
1. 290-bedrijfsruimte (Middenstandsbedrijfsruimte)

Dit type huurovereenkomst is bedoeld voor bedrijfsruimtes die toegankelijk zijn voor het publiek en waar goederen of diensten direct aan consumenten worden geleverd. Voorbeelden zijn winkels, restaurants, hotels en cafés.

Kenmerken:
· Duur: Vaak een initiële periode van vijf jaar, met een verlenging van nog eens vijf jaar (5+5 regeling).
· Huurprijsbescherming: Specifieke regels voor huurprijsaanpassing en bescherming tegen onredelijke huurverhogingen.
· Opzegtermijn: Meestal één jaar.

2. 230a-bedrijfsruimte (Overige bedrijfsruimte)

Dit type huurovereenkomst is voor bedrijfsruimtes die niet onder de 290-regeling vallen, zoals kantoren, magazijnen, fabrieken en praktijkruimtes.

Kenmerken:
· Flexibiliteit: Meer vrijheid in het maken van afspraken over de huurperiode en opzegtermijnen.
· Huurprijs: Minder strikte regels voor huurprijsaanpassing in vergelijking met 290-bedrijfsruimte.
· Opzegtermijn: Vaak korter dan bij 290-bedrijfsruimte, afhankelijk van de afspraken in huurovereenkomst.

3. Tijdelijke huurovereenkomst
Voor zowel 290- als 230a-bedrijfsruimtes kunnen tijdelijke huurovereenkomsten worden afgesloten.

Kenmerken:
· Duur: Meestal maximaal twee jaar.
· Flexibiliteit: Geschikt voor tijdelijke situaties zonder langdurige verplichtingen.

4. Onderhuurovereenkomst
Dit type overeenkomst wordt gebruikt wanneer de hoofdhuurder een deel van de bedrijfsruimte doorverhuurt aan een onderhuurder.

Kenmerken:
· Toestemming: toestemming van de verhuurder os vereist.
· Afspraken: Duidelijke afspraken over gebruik en verantwoordelijkheden zijn essentieel.

De meest voorkomende geschillen die we behandelen voor vastgoedeigenaren zijn de betaling van de huurpenningen beter gezegd het niet betalen daarvan. We proberen altijd eerst een regeling te treffen met de huurder maar als er geen regeling tot stand komt dan adviseren we altijd een procedure te starten. Bij een achterstand van meer dan 3 maanden adviseren we een kort geding tot ontruiming aan te spannen. Daarnaast spannen we een bodemprocedure aan omdat in een kort geding niet de ontbinding van de huurovereenkomst kan worden gevorderd.

Neem contact met ons op als u een geschil heeft met uw huurder.